Dimecres, 15 de Novembre de 2017

La compra com a alternativa econòmica al lloguer

23 d'Octubre de 2017, per Joan Bermúdez
  •  

Existeix permanentment, des d'un posicionament, a vegades més conceptual que econòmic, la presentació de dues opcions, (com si sempre ambdues fossin possibles), per poder accedir a un habitatge, la compra i el lloguer, encara que no es pot negar que la disponibilitat de recursos per part de qui necessita el bé per poder disposar d'un entorn per residir la seva família és el factor principal que decanta la presa d'una decisió cap a una de les dues alternatives.

Introducció

Certament la capacitat econòmica al moment de la presa d'una decisió és, en la majoria de les ocasions, la que fa decantar cap a una o una altra opció l'accés a l'habitatge, al marge de la voluntat de la família o del cost final d'una o una altra opció. D'altra banda una tendència, fins i tot una certa incitació (sobretot des de les Administracions), perquè cada vegada més es decantin, les famílies, per l'arrendament en lloc d'accedir a una compra i disposar d'un bé en propietat. Les raons que s'esgrimeixen pels defensors d'una o una altra opció són moltes i generalment gairebé totes són prou vàlides per tenir-les en compte, encara que al final la que realment hauria de prevaler és la permanència i la disponibilitat d'aquest habitatge al llarg del temps.

Arrendament

Accedir a un habitatge en lloguer, en moltes ocasions ve com a conseqüència de la falta de recursos econòmics suficients per poder accedir a la compra. Aquesta dificultat pot venir derivada de diverses situacions, a vegades es produeix tot i que disposant de capacitat d'endeutament (possibilitat d'obtenir una hipoteca), no es pot disposar de la quantitat inicial que requereix la compra d'un pis, que se situa entorn del 30% del preu de venda, (inclou la quantitat no finançada pel banc, més les despeses notarials, registre i impostos que ha d'assumir el comprador) en altres ocasions ni tan sols podrien tenir accés a l'obtenció d'una hipoteca. En aquests escenaris no existeix capacitat de decisió, la situació obliga a un habitatge en lloguer.

També es produeix un debat entre compra i llogar en funció del cost de compra d'un habitatge. Es presenta l'arrendament com un menor cost enfront dels preus que els habitatges van adquirint amb el temps. En un mercat com el que existeix en el nostre entorn, en què l'oferta d'arrendament és escassa i amb una legislació que limita (excepte acord entre les parts) el període de lloguer d'un pis a tres anys, genera una inseguretat en el futur per a la família en una doble via, d'una banda cada tres anys es corre el risc que el contracte no sigui renovat, però també comporta que l'import del lloguer mensual s'incrementi en cada renovació, la qual cosa podria generar una major dificultat o la impossibilitat de suportar el nou lloguer. En ambdues situacions, el resultat seria el canvi d'habitatge i tal vegada de lloc de residència de la família.

Compra

D'altra banda la compra d'un habitatge, genera un esforç molt important per a la família que desitja adquirir un pis perquè sigui la seva residència permanent. Poder arribar a disposar de la totalitat dels diners precisos per atendre els pagaments inicials, es pot situar en un habitatge de preu mitjà (entorn dels 150.000,00 €) en una forqueta de 45.000,00 € als 60,000 € (segons el nivell de finançament que concedeixi el banc). És una xifra important que requereix anys d'estalvi per poder disposar d'ella, sobretot quan la mesura de salaris se situa en 1.630,00 € mensuals (segons V Monitor Anual Adecco sobre Salaris). Davant aquest horitzó la realitat és que en les famílies la capacitat de decisió de comprar o arrendar, resulta a vegades escassa, quan no és nul•la.

Malgrat això, com apuntàvem al principi es fa necessari poder disposar d'un habitatge, capítol al que les economies familiars dediquen una gran part dels seus recursos al llarg dels anys. Si es fa certa abstracció de l'exposat abans en relació a la capacitat de decidir de les famílies si opten per una o una altra via d'accés a l'habitatge, existeix un plantejament purament econòmic que també s'hauria de tenir en compte. Sorgeix de la pregunta, què és més barat comprar o llogar? A diferència de la situació anterior (disponibilitat econòmica i desig o no de propietat) en la qual incloguin molts factors tant objectius com subjectius, en aquest cas (cost econòmic global) resulta més fàcil poder valorar l'opció més avantatjosa.

A fi de poder establir un escenari comparable, establirem el període de càlcul en 40 anys de permanència en l'habitatge, per a un habitatge d'un preu mitjà de compra de 150,000 € que té un arrendament mensual de 500 €. Tenir arrendat aquest habitatge comporta al llarg de tot el període (sense calcular increments de l'arrendament) pagar la quantitat de 240.000,00 €. Aquest mateix habitatge si es compra a través d'una hipoteca a 30 anys (la llei no permet, ni seria aconsellable un període superior), a tipus d'interès de 2,5%, comportaria una aportació inicial de 43.500 € i una quota mensual de 413,00 €. El cost total de la compra de l'habitatge se situaria als 40 anys en 214.144 €. Obviant la dificultat de disposar dels recursos inicials per a la compra, davant aquestes xifres sempre és més econòmic la compra que l'arrendament.

Factors distorsionants

Com sempre res és exactament com sembla, sempre existeixen factors distorsionants que alteren, no els elements, però si el resultat en funció de la situació personal de cadascun de les persones necessitades d'un habitatge. Un d'aquests factors que d'acord amb la situació que s'està observant en algunes famílies que tenen dificultat de pagar-la perquè han arribat a una nova etapa en la qual la seva activitat professional ha cessat i es troben amb uns ingressos minvats, circumstància per alterar totalment la seva economia i conseqüentment la capacitat d'atendre als seus compromisos. És quan es presenta la impossibilitat d'atendre a la quota de la hipoteca. Els detractors de la compra d'habitatge i partidaris de l'arrendament, apunten aquesta circumstància com un dels factors que han de tenir-se en compte i no comprar i en el seu lloc llogar.

No es pot afirmar que comprar és un error perquè s'està molts anys pagant l'habitatge i que arribat el moment de la jubilació i en funció dels ingressos que la unitat familiar tingui no li va a resultar possible atendre la quota mensual. Això pot ser cert, encara que s'ha de situar en un escenari comparatiu, amb l'arrendament, ja que no existeix (excepte compartir habitatge amb els fills) una altra alternativa que compra o arrendar, ometent en massa ocasions que el compromís de pagament de la hipoteca se circumscriu als anys previstos per al pagament (màxim 30 anys), mentre que el cost de l'arrendament es manté al llarg de tota la vida, amb la incidència abans exposada de les renovacions.

Per això, si situem l'escenari en aquest futur, com podria ser la millor situació, realment seria el no tenir cap compromís de pagament de l'habitatge i al mateix temps tenir la seguretat que aquest habitatge és permanent que no hi ha risc de renovacions de contracte i de possibles increments. En aquest context és el que hem situat clarament la compra com l'única opció que permet arribat un moment en el qual no s'hagi de fer front al pagament de l'habitatge en la qual resideixen. Però si la dificultat tant per a la presa de la decisió de compra o lloguer no és fàcil, s'ha d'incorporar un altre factor, i és el moment idoni en el qual s'ha d'efectuar la compra de l'habitatge.

Òbviament estem tractant d'una família mitjana que precisa tot el període de vigència de la hipoteca per poder pagar el deute assumit al moment de la compra. En aquest cas no situaríem en un escenari en el qual la compra s'hauria de realitzar com a màxim als 30 anys abans de la previsible baixa laboral per qüestió d'edat, amb això s'arribaria a l'edat de jubilació sense compromisos de pagaments relatius a l'habitatge (més enllà dels propis de manteniment i impostos). A més aquesta situació comportaria a les famílies en aquest estadi de la vida, poder disposar d'un bé amb un valor que podria arribar a ser un element o factor facilitador de recursos econòmics, ja sigui a través de la venda amb usdefruit (producte que comença a generar-se en els últims temps) o la renda vitalícia entre uns altres.

Conclusió

La realitat ens porta a establir una conclusió, encara que tal vegada des del punt de vista conceptual hi hagi qui no ho consideri adequats, però és definir la compra d'un habitatge com una opció rendible des del punt de vista de cost d'adquisició, en comparació de l'arrendament permanent, però també ho és des de la visió dels compromisos de pagament en el futur (als moments en els quals els ingressos es redueixen pel cessament de l'activitat professional). Existeix un clar exemple ja al mercat, moltes famílies amb ingressos escassos poden tenir una certa tranquil•litat en la seva situació econòmica, a pesar que a vegades els ingressos són baixos, gràcies al factor que al seu moment es van esforçar per adquirir un habitatge.

La decisió és avui, però les conseqüències són per sempre. En certa forma podríem aplicar una frase del conferenciant i escriptor Steven R. Covey "No sóc producte de les meves circumstàncies, sóc producte de les meves decisions" i aquestes són les que han d'analitzar-se durant hores, però prendre-les en uns minuts.

Joan Bermúdez i Prieto és advocat i llicenciat en Ciències Polítiques i copropietari de Bermúdez Consulting & Management S.L.

 

 

BUTLLETÍ DE NOTÍCIES

Indica el teu correu electrònic i estigues al dia de tot el que passa a la ciutat


El més llegit


COMENTARIS (0)