Cookie control
Dilluns, 22 de Juliol de 2019

Habitatges de rendes baixes, accions i mesures

No es pot negar que tot allò relacionat amb el mercat immobiliari està damunt de la taula de tots els nivells de l'Administració, amb actuacions i propostes de futur. Tan sols cal revisar els titulars de la premsa. Fins i tot el Tribunal Suprem (TS) hi incideix en la seva darrera sentència de data recent (16 d'octubre) en relació a qui correspon el pagament dels impostos quan es constitueix una hipoteca immobiliària (i donat que la van suspendre l'endemà per a una posterior revisió pel ple del TS, creiem que hem d'esperar a la seva resolució definitiva per tal d'emetre la nostra opinió al respecte). 

Podem observar que cada administració, en la seva esfera -ajuntaments, comunitats autònomes, administració central), proposa mesures que serveixin per resoldre un problema, que, essent antic, ja que s'arrossega des de fa molts anys, no deixa de tenir una actualitat i una vigència permanents. És cert que cada època té unes característiques diferenciades, però sempre apunten uns mateixos factors que no s'han resolt i que, de vegades, ni tan sols s'han aplicat mesures per a aconseguir-los.

Es tracta de la manca d'habitatges en el mercat i, en especial, d'habitatges de lloguer. Aquest és un segment que sempre ha estat tensionat per la falta d'oferta, però que es tracta també (i actualment amb més urgència, per la situació de moltes famílies), de la manca d'habitatges protegits o de lloguer social. El seu nombre ha estat residual, si atenem als nivells de construcció i introducció de nous habitatges al mercat. També ho ha estat la falta de planificació en la construcció de nous projectes immobiliaries a càrrec d'aquells qui tenien la responsabilitt de fer-ho, de la definició i de l'establiment de zones on es podria o s'haurien hagut de construir aquestes residències. En síntesi, seguim parlant, seguim fent propostes, però el problema no tan sols no s'ha resolt, sinó que incrementa dia a dia el volum que seria necessari per calmar una mica la precària situació del mercat per a aquest col·lectiu.

Hem vist en els darrers anys com una quantitat ingent de famílies que s'han vist desnonades dels seus habitatges per problemes econòmics, d'altres els han abandonat abans d'arribar a aquesta situació, i s'ha generat, així, una demanda molt important de pisos assequibles per a aquells qui no poden accedir al pagament del compromís adquirit en la compra d'un habitatge temps enrere (en una situació econòmica millor), mentre que els pisos d'aquestes famílies han comportat un increment de l''stock' d'habitatges en poder dels bancs, que s'han convertit en gran mesura en immobiliàries. Al mateix temps, el Banc Central Europeu exigia als mateixos bancs que s'havien de "desfer" (vendre) tots els actius d'aquestes característiques, el que ha suposat l'aparició de fons immobiliaris (els denominats 'fondos buitre') interessats en aquests 'stocks', que s'han alimentat de la compra als bancs de carteres ingents de pisos a preus que, si s'establissin de manera unitària la quantitat pagada per cadascun, resultaria una xifra vergonyosa (per mínima) i no s'ha fet res tampoc en relació a aquesta situació i, en molts pocs, casos, cap administració s'ha interessat per ells.  

Ara ens presenten altres propostes de mesures en el Projecte de Pressupostos Generals de l'Estat (PPGE) per a l'any 2019 una sèrie d'actuacions que van destinades a poder millorar algunes d'aquestes carències. Ens parlen d'una mesura que s'exposa, com la possibilitat que les diferents administracions públiques competents puguin exercir el dret de tanteig i retracte quan un habitatge que forma part d'un edifici és venut en la seva totalitat (ja sigui per un sol titular o per diversos) a un mateix comprador. Al marge d'oferir la sensació que es legisla (com ja és habitual) de manera 'ad hoc' i que, una vegada ha succeït l'esdeveniment concret, ens situa en la mateixa posició que hi havia anteriorment, ja que la possibilitat (legal) del dret de tanteig i retracte no comporta la capacitat (econòmica) de compra. És a dir, en aquesta mesura li falta anar acompanyada d'una partida pressupostària concreta i amb un import suficient. Aquesta proposta de pressupostos, doncs, tan sols contempla una futura línia de finançament per a les comunitats autònomes, però sense cap mena de concreció.

Certament, els PPGE incorporen algunes propostes que són de fàcil realització, com ja havíem apuntat en diferents ocasions i, en gran mesura, necessàries (tot i que no faria falta esperar a aquesta proposta per posar-les en vigor), com el poder recuperar la durada del contracte d'arrendament amb una pròrroga forçosa de fins a cinc anys, en canvi dels tres als quals es va veure reduïda en la modificació realitzada per l'anterior executiu. Existeix una diferència cridanera en les mesures en funció de si el titular del bé és una persona física o jurídica. En el supòsit de ser una persona jurídica la propietària de l'habitatge, segons entén el legislador (suponem que aquesta és la raó), ha de tenir una càrrega superior d'atenció social en establir un termini mínim del contracte superior (de set anys) que no pas si el propietari és una persona física.

El fet que l'arrendatari d'un pis tingui condicions diferents en funció de qui sigui el propietari sembla, com a mínim, discriminatori, tret que es caigui en la creença que, com és una societat mercantil, ha d'assumir, per aquest motiu, un major cost social que no pas si es tracta d'una persona física (cosa difícil d'explicar en el marc del lliuremercat, a excepció que s'estableixin mesures demagògiques). Si es considera que el període de lloguer d'un habitatge ha de ser de set anys, que així ho sigui, ja que això donarà més estabilitat a les famílies, que d'aquesta manera evitarien haver de negociar cada tres anys, tal com succeeix ara, el nou contracte, i a més a més sense aquestes diferències en funció de la titularitat, que ben poc aporten a una claredat del mercat immobiliari.

Tal com apuntàvem al començament, la falta d'habitatge de caràcter social i/o de renda reduïda és una de les demandes més importants que existeix en l'actualitat en el mercat. Els preus dels lloguers han incrementat en els darrers anys, com a conseqüència de la falta d'oferta, al mateix temps que els salaris han quedat molt per sorta d'aquest augment. D'aquesta manera, la bretxa que existeix entre ingressos familiars i el preu dels lloguers cada dia és més alta. L'única forma de resoldre aquesta situació és oferir al mercat pisos a preus assequibles, i perquè això succeixi calen propostes, tant des dels PPGE com des d'alguns ajuntaments.

La proposta de pressupostos estableix per als pròxims quatre anys construir un total de 20.000 habitatges en lloguer a preus assequibles i en aquelles poblacions on hi hagi més tensió en la demanda, és a dir, que es posarà al mercat un volum de 5.000 nous habitatges cada any. Sembla innecessari establir la ràtio que representa aquest volum en relació a l'oferta, tenint en compte que s'estima que la necessitat actual d'habitatge d'aquestes característiques supera els 100.000 habitatges. Una vegada més una excel·lent mesura, però escassa i que arriba tard. I es pretén construir en ciutat amb més tensions pel que fa a l'oferta, que és on precisament no hi ha sòl, i el poc que hi pugui existir es troba a uns preus tan elevats que impossibiliten la realització d'aquest tipus de projectes.

A la vegada, les administracions locals busquen fórmules per tal de generar aquest tipus d'habitatges. En aquesta línia és significativa la proposta de l'Ajuntament de Barcelona, que exigirà als nous projectes immobiliaris que el 30% de la nova construcció es dediqui a habitatge social. Una vegada més, es recorre al lliuremercat perquè resolgui els problemes que no s'han escomés quan era possible fer-ho per part de les administracions (en els temps que el sól era abundant i gran part d'aquest es trobava en mans dels mateixos consistoris). Al marge del posicionament d'alguns agents del sector, que ja han manifestat que no construiran sota aquestes condicions, els que ho facin hauran de repercutir el major cost que comporta aquest tipus d'actuacions als habitatges lliures, amb el que l'espiral d'increment de preus en comptes de reduir-se corre el risc d'accelerar-se. 

Una altres de les mesures que s'apunten és la possibilitat que els ajuntaments puguin "declarar, temporalment i excepcionalment", una zona urbana de "mercat tensionat quan s'hagi produït un increment abusiu de les rendes de lloguer d'habitatge habitual", amb l'objectiu de poder "regular i limitar els increments abusius del preu del lloguer". Amb aquest propòsit, la nova legislació els habilitarà perquè elaborin un índex de preus de lloguer (i que ja havia començat alguna comunitat autònoma a través d'un estudi). Realment, davant d'aquesta redacció de la proposta, que està (en el moment de redactar l'article), en ple procés de negociació, sorgeixen moltes preguntes i dubtes sobre la seva aplicació. 

Els ajuntaments seran els que decidiran (de forma subjectiva, ja que no hi ha més pautes que la "consideració" segons la proposta) on s'ha produït un increment abusiu dels lloguers, quan sobretot a les grans ciutats aquesta apujada ha estat generalitzada (i no ho oblidem, a causa de la falta d'oferta). Com s'establiran els preus? Cal tenir en compte que si s'actua en funció d'uns valors mitjans i mostres del mercat (sistema que ja utilitzen les societats de taxació), el resultat serà, o hauria de ser, en consonància amb els preus de demanda dels lloguers. En cas contrari, com s'establirà? Quins criteris s'utilitzaran? ¿En quina mesura aquestes possibles actuacions no conduiran a una desincentivació per introduir habitatges en lloguer en el mercat?

És aviat encara per poder extreure conclusions, però és cert que el redactat que fins ara s'ha presentat desperta dubtes i, en certs segments del mercat, temors, quan l'objectiu hauria de ser incidir en el mercat per tal d'aportar-hi tranquil·litat i, sobretot, estabilitat. Cal pensar en mesures fiscals, per exemple, tant per a l'inquilí, com per a l'arrendador. Cal pensar en actuacions realistes, ja que el paper ho aguanta tot però la realitat, sobre el terreny (en aquest cas, és també una definició física), ha de tenir possibilitats de materialitzar-se. De vegades aquestes acutacions recorden a Tancredi, el personatge credo de la novel·la 'Il Gattopardo' de Giuseppe T. di Lampedusa, quan deia allò de "si vol que tot segueixi com fins ara necessitem que tot canviï". 

Notícies relacionades: 

BUTLLETÍ DE NOTÍCIES

Indica el teu correu electrònic i estigues al dia de tot el que passa a la ciutat


El més llegit


COMENTARIS (0)
He llegit i accepto la clàusula de comentaris
Autoritzo al tractament de les meves dades per poder rebre informació per mitjans electrònics

Reportatges