Un concepte emprat en Economia per intentar explicar el comportament de la demanda d'un ben concret pel que fa a les variacions en els seus preus és el de l'elasticitat. L'elasticitat es podria definir com la variació en la demanda d'un bé produïda per una variació en els preus d'aquest; en poques paraules, a com afecta una baixada o pujada sobtada dels preus a la demanda del bé estudiat, si li afecta molt direm que la demanda d'aquest bé és elàstica i, si és al contrari, inelàstica.
A manera d'exemple, i reprenent l'actualitat, respecte les visites de turistes russos al nostre país, la demanda de viatges dels turistes d'origen rus es podria considerar molt elàstica, la prova és que, actualment i a causa de la gran baixada de la cotització del ruble, el nombre de visitants russos ha baixat molt, ja que el mateix preu en euros se'ls ha encarit molt en pagar en els seus rubles; un exemple contrari seria la demanda de pa el qual, com bé de primera necessitat que és, és molt inelàstica ja que, en cas de pujada sobtada del preu del pa, la gent no deixarà pas immediatament de comprar-lo i consumir-lo.
En aquests últims anys tots hem sentit parlar de la bombolla immobiliària i de la seva sobtada punxada. Una bombolla especulativa és un fenomen que en Economia consisteix en una sobrevaloració en desmesura del valor d'un conjunt de béns, de tal manera que tal bé o béns passin a ser vistos pel mercat com a béns on és molt interessant invertir-hi, ja que la seva posterior venda sempre produirà beneficis; això genera una gran especulació i un gran flux de transaccions de compra i venda, més enllà de l'oferta i demanda “naturals” d'aquest bé. Aquest fenomen no és històricament nou, ha passat més vegades, però aquesta vegada va passar en un tipus de bé la demanda del qual es considera molt inelàstica, i d'aquí l'interessant del fenomen, aquesta vegada va succeir al mercat immobiliari, concretament, al mercat d'habitatges i, més concretament, al mercat d'habitatges residencials.
Dins del mercat immobiliari, la primera residència és un bé d'alt valor que, de fet, al nostre país, i amb la gran cultura de ser propietari que hi ha, es podria considerar que és un ben molt necessari i, com tot bé de necessitat que es podria considerar, té una demanda inelàstica, és a dir, que les variacions sobtades de preu no fan necessàriament que la seva demanda baixi, almenys, en teoria. Així mateix, tots recordarem la forta alça que es va produir en els preus dels habitatges, especialment en els anys anteriors a l'actual crisi, estem parlant d'alces de preus espectaculars, ja que entre 1998 i 2007 els preus per metre quadrat simplement es van triplicar. Alces de preus tan importants haurien d'haver fet baixar la demanda d'habitatges residencials fos com fos l'elasticitat de la demanda immobiliària de primeres residències, però aquest efecte no es va produir, sinó que el que es va observar va ser un augment en la demanda d'aquests béns. Sembla un contrasentit, però no ho és, hi ha molts factors que van influir, però en aquest cas, m'agradaria comentar-ne dos en concret:
1-En primer lloc, tota bombolla porta amb ella un gran increment de la transaccionalitat i un fenomen especulatiu atret pels guanys a curt termini; aquesta especulació va arribar en aquest cas fins a l'extrem que certs especuladors van arribar a comprar habitatges sobre plànol, no construïdes encara, lliurant la corresponent paga i senyal per, posteriorment, quan els preus pugessin, vendre el contracte i el dret a comprar l'habitatge a preu “antic” a una tercera persona a canvi d'una forta comissió. Estem parlant d'una demanda inflada, falsa, i que no es corresponia amb la necessitat real d'habitatges nous del país.
2-En segon lloc, perquè en aquests anys es va produir un fenomen expansiu del crèdit a causa de multitud de factors, entre ells l'entrada de l'euro i l'abaratiment que l'ús de tal moneda va produir en els interessos dels préstecs. En baixar els tipus d'interès, les quotes mensuals dels mateixos també haurien d'haver baixat, però això no va anar així a causa de la pujada en els preus dels habitatges, que compensava la possible baixada en la quota mensual a pagar. Això és, que el nou preu més alt de l'habitatge provocava que, qui la comprava, hagués de pagar una quota més alta, ja que sol·licitava un préstec més alt però, com el tipus d'interès era més baix, en pagar menys interessos, al final la quota aparentment es mantenia gairebé constant.
No obstant això, els preus van continuar pujant i, per compensar les pujades de preus dels habitatges, es va començar a allargar els terminis de concessió dels préstecs hipotecaris. Com ja s'ha indicat abans, la demanda de béns immobiliaris residencials és inelàstica (no així la demanda de segones residències) pel que la gran alça de preus no es traduiria immediatament en una aturada en la demanda de pisos, però sí que s'hagués aturat a mig termini, doncs la pujada era intolerable. Per què, llavors, no va frenar? Doncs molt senzill, perquè en aquest moment, per al gran públic, el preu de l'immoble no era el seu valor de compra sinó la quota mensual a pagar i, en aquests moments, la seva quota mensual no variava encara que el preu pugés, perquè en allargar el termini dels préstecs la quota mensual resultant es mantenia constant, i aquí va estar part de l'error.
El preu de qualsevol bé el fixa el mercat, de tal manera que aquest bé simplement valdrà el que algú estigui disposat a pagar per ell. En el cas relatat, la percepció de tals preus immobiliaris absurdament alts es va mantenir en un límit de normalitat, a molta gent li semblava normal que un habitatge sempre pugés de preu i preus indecents semblaven normals, i el país va donar per descomptada la continuïtat; es va donar per descomptat una continuïtat laboral, una continuïtat econòmica, una continuïtat en l'alça dels preus i unes continuïtat en els guanys per les vendes; en poques paraules, el país va donar per descomptat que mai, fins i tot en els terminis de quaranta o cinquanta anys als quals es van arribar a signar hipoteques, es detindria tal continuïtat. Gran error, la bombolla va corregir, i tot va caure bruscament i portant-se amb si a tot aquell que va tenir la mala sort de veure's arrossegat per tal fenomen.
La bombolla va punxar arrel de Lehman Brothers però aquest fet, per al tema que ens ocupa, no deixa de ser anecdòtic; hagués estat per Lehman o per qualsevol altra causa, ja que al moment de la punxada, l'efecte en la quota mensual si s'allargava encara més el termini final dels nous préstecs era irrisori; és a dir, s'havia arribat al límit i no es podia compensar més les pujades de preus amb allargaments en el termini de devolució, no oblidem que la funció matemàtica que calcula els interessos a pagar no és lineal i, per això, en allargar el termini cada vegada la baixada en la quota mensual és menor.
En conseqüència, de vegades és necessari que, en un entorn de mercat lliure, existeixi un regulador que funcioni i que marqui unes regles mínimes del joc. En aquest cas, al meu entendre potser haver fixat a temps un termini màxim de finançament hipotecari hagués detingut l'espiral abans i hagués minimitzat els efectes de l'aturada. No deixa de ser una opinió i ja sabem que les decisions difícils de vegades no es prenen per diversitat de factors, molts desconeguts per al gran públic, i que, a misses dites, és molt fàcil criticar les decisions dels altres. Sigui com sigui, espero i desitjo que un fenomen com aquest no es torni a produir vista l'experiència.
Jordi Mulé és economista.
Dijous, 25 d'Abril de 2024
