Les noves construccions. Un present difícil, un futur incert

1. Estadístiques

Si ens atenim a les estadístiques que van apareixent i que indiquen l'evolució dels preus de venda dels habitatges, es pot observar que el preu que aquestes dades estableixen, indica que els pisos van incrementant el seu preu en les transaccions que es formalitzen davant notari en algunes ciutats. Tot i ser certes aquestes dades, mai es poden establir com a comparatius, ja que s'estableix en funció del preu mitjà de venda d'un període davant del qual s'aplica a un altre moment diferent.

Si ens basem en l'últim informe publicat per Tinsa Imie, corresponent al tercer trimestre d'aquest any, l'increment interanual mitjà del preu dels habitatges se situa en el 4 %, amb un preu mitjà per m2 de 1.258 euros. Aquests càlculs de mitjanes generals no tenen en compte ni les característiques del producte, ni la ubicació, tinguem en compte que el preu mitjà per m2 a Barcelona s'estableix en 3.184 euros (el màxim del mercat), davant de Zamora amb un preu de 988 euros m2 (el més baix de l'informe), ni tampoc es tenen en compte les transaccions realitzades que serveixen de comparació dades tan importants com l'estat del benestar, els serveis que aporta, les diferències a les zones comunes, entre altres factors.

Malgrat això ens urgeix una estadística, amb una variació periòdica en els preus i estableix (almenys a l'efecte d'apreciació i tal vegada de creença al mercat) la tendència d'aquest, però novament tornem a caure en l'error de pretendre que tots els productes són homogenis i comprables, tan sols amb la distinció de nous o usats i que estiguin en un entorn concret (població o barri a les grans ciutats).

2. Preus

És innegable que els preus que actualment s'apliquen en les transaccions de venda d'habitatges que es realitzen són superiors als que es podien generar fa només un any, almenys aquesta és la percepció i a vegades el convenciment o la confirmació d'alguns sectors del mercat, però novament la generalització és errònia, si ens basem en l'informe esmentat de Tinsa Imie, el preu mitjà dels habitatges per m2 l'any 2013 era de 1.288 euros, un 0,29 % superior a la mitjana actual, encara que certament comprats i poblacions concretes en funció de les seves característiques de la demanda i la capacitat de donar resposta a la mateixa condiciona el resultat.

Però també incideixen altres factors en la generació del preu de l'habitatge i sobretot en la possibilitat d'incentivar la construcció de nous immobles per a la venda que és la necessitat que es denota al mercat. S'ha de tenir en compte que donada la situació econòmica dels futurs adquirents, aquests precisen, no tan sols disposar d'uns recursos importants per accedir al pagament de la part no finançada, i escometre els costos i impostos de la compravenda (que se situen entorn del 30 % del preu de compra), també es troben amb els requisits i condicions de solvència i estabilitat laboral que sol·liciten els bancs per accedir a la concessió del finançament sol·licita. Aquest context es produeix des de fa diversos anys el que comporta que els adquirents es moguin a través d'un procés de selecció de producte de compra partint del producte de menor preu ofert al mercat. A mesura que aquests productes de menor cost de compra van desapareixent del mercat per la falta d'aquests, lògicament es trasllada la demanda als habitatges de valor alguna cosa superior (efecte que justifica l'augment de preus mitjans en segons quines ciutats) i així successivament es decanta la selecció fins que s'arriben els preus a un nivell dels mateixos en el qual els compradors no poden accedir i s'alenteix i a vegades es paralitza la venda.

3. Conclusions

En aquest estat és on es troben molts mercats locals i era la preocupació i objecte de pregunta dels professionals. Sorgia un interrogant del perquè no es generaven, no es construïen nous habitatges, ja que realment existeix una demanda de nous pisos que en moltes ocasions queda sense poder atendre. Hem de donar resposta a això, en primer lloc analitzar el mercat propi, salvant les grans ciutats on el volum de població i conseqüentment la quantitat de possibles adquirents a cadascun dels segments de població és ampli. Tan sols per citar dos exemples, Madrid té un preu mitjà per m2 de 2.480 euros, molt inferior a Barcelona que hem apuntat és de 3.184 euros  m2, amb això no significa que la demanda sigui inferior en la primera, pot ser i de fet és superior, però tal vegada pot incidir la capacitat més gran de poder generar nous habitatges a Madrid que té una superfície de 605,77 Km2, davant de Barcelona que només disposa de 103,16 Km2 (el 83% menys de superfície) i una població aproximada de la meitat que la primera.

El preu de venda d'un habitatge ve donat, com és sobradament conegut pel cost d'oportunitat que està disposat a pagar el potencial comprador per adquirir-la, que al seu torn ve derivat de la capacitat de disposar de recursos econòmics per destinar a la compra. En funció d'aquest preu de venda, és quan s'estableix per part del professional a través del càlcul del Valor Residual Dinàmic (VRD) el preu que el promotor, generador de nous pisos, està disposat a pagar per la compra del solar urbà necessari per al desenvolupament del projecte de construcció. Si el preu de venda que el mercat (i novament record que devem en part deixar fos els grans nuclis) està disposat a assumir no és prou alt, el VRD, és a dir el preu del sòl que s'ha d'adquirir, pot resultar inferior a les expectatives del propietari del mateix i conseqüentment aquest consideri que no és atractiva la seva venda.

Aquesta circumstància s'ha generalitzat en números al voltant de la nostra geografia el que comporta que es generin situacions realment curioses i en certa forma contradictòries. En primer lloc existeix una necessitat i demanda de pisos per a la compra, al mateix temps que no existeix oferta per poder atendre aquesta demanda real, això ens portaria a preguntar-nos per què no es construeixen nous habitatges. La capacitat dels potencials compradors d'aquest producte demandat des del punt de vista econòmic és limitada, raó per la qual nomést es poden accedir a l'adquisició d'un producte fins a un preu determinat, raó per la qual el promotor només actuarà amb certes garanties d'èxit si construeix els pisos al preu que el mercat està disposat a acceptar, la qual cosa ens porta novament al valor sòl  i la seva dificultat per adquirir-ho segons li indica el VRD, el resultat és la falta de pisos, la qual cosa porta als agents a situar-se en un cercle en el qual no troben la forma de poder sortir-ne.

Realment, aquesta és la resposta als qui es pregunten en quin moment es començaran a construir nous projectes, nous habitatges, en quin moment podran coincidir els interessos i expectatives dels propietaris de sòl, amb la capacitat d'adquirir-los per part dels promotors. Serà al moment en el qual el preu que el comprador estigui disposat a pagar per la compra d'un pis permeti que a través dels seus càlculs de costos al promotor obtenir un VRD per aplicar a la compra del sòl, que sigui prou atractiva per al venedor que finalment permeti aquesta transacció.

La ironia és que aquest escenari només es produirà per dues circumstàncies, al moment en el qual els propietaris de sòl redueixin les seves pretensions quant a la valoració del bé (escenari francament poc probable amb caràcter general, encara que puntualment es donen situacions d'aquest tipus) o quan el preu dels habitatges vagin pujant, per tant tenim un context en el qual es mantindrà una certa tensió en la construcció de nous pisos fins que a poc a poc (no és una previsió a curt termini) els preus de venda es vagin incrementant fins al punt en el qual sigui interessant per a tots els intervinents (promotor/constructor i propietari del solar), desenvolupar el projecte.

Això no se'ns escapa, pot acabar generant una nova espiral de preus. La diferència enfront de la situació anterior a l'any 2007, és que actualment els futurs adquirents són més conscients de les seves capacitats d'endeutament i s'ajusten a ella, al mateix temps que els bancs també han pres nota que no és vàlid qualsevol préstec hipotecari pel fet de disposar d'una garantia real. Malgrat això, sembla poc probable evitar que arribi a situar-se el mercat en aquest punt (almenys amb les actuals mitjanes econòmiques i d'habitatge). Arribat aquest moment, que no es preveu en els propers dos/tres anys, podria comportar novament una situació en la qual els preus dels pisos superaran el que realment hauria de ser en funció del seu cost i utilitat. Jaume Perich ens deia "L'experiència ens ensenya que l'experiència no serveix per res", esperem no fer bona aquesta màxima i siguem capaces de prendre les mesures per evitar que tots els agents que incideixen al mercat immobiliari caiguin de nou en els mateixos errors del passat.